【体験談】マンションを値引き交渉してみた!FPがコツを紹介

このブログでは、マンションを380万円引きで購入した体験談と値引き交渉で大事だと感じたポイントを書いています。
また、築浅中古マンションを購入するメリット・デメリットを、実際に購入した感想として紹介します。
FPとしての視点でも書いていますので参考にどうぞ。

この記事はこんな人にオススメ

・マンション値引き交渉のコツを知りたい人

・築浅マンション購入の感想を知りたい人

・ブランドマンションを安く購入したい人

こんにちは!ぽこまめ(@poco_mame)です。
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ぽこまめ

はじめまして!ぽこまめです。
20代の普通のサラリーマンが書いています。
お得な知識はFPの視点で書いているので、ぜひ参考にしてくださいね。

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値引きしたマンションの詳細

私の場合は、築浅マンションを380万円引きで購入することができました。
まずは、購入した築浅中古マンションのプロフィールを書いてみます。

新築時の価格4,780万円
売出し時の価格4,580万円 
(最終的には4,200万円で購入)
間取り3LDK
立地駅から徒歩6分
築年数(売買時)築4年
総戸数約300戸
管理人日勤・全部委託
建物構造RC(鉄筋コンクリート)
向き南西
用途地域第一種住居
新築時売主住友不動産
施工会社長谷工コーポレーション
設備ディスポーザー・自動食洗機・24時間ゴミ出しOK・床暖房
ミストサウナ・ウォークインクローゼット
全戸一括インターネット・二重オートロック…etc

続いて、値引き交渉で大事だと感じたポイントや、築浅マンションを購入するメリット・デメリットを書いていきます。

値引き交渉で大事だと思ったこと

私が購入した築浅マンションは、売り主は不動産会社ではなく一般のサラリーマンでした。
実際に購入してみた感想として、値引き交渉にはある程度のコツが必要だと個人的に感じたのでポイントを紹介します。

申し込みのスピード

値引き交渉で一番重要だと感じたのは、いかに早く購入申込を出すかということです。
(購入申込:売主に物件を買いたいという意思を伝える申込書)

その理由は、私が購入申し込みを出してから売買契約に至るまでの5日間に、他の人から7件もの内覧申し込みがあったからです。

7人もライバルがいると、私のように値段交渉せず高いままの値段で即決で購入する人がいるかもしれませんね。

私の場合は、初めて内覧に行ったその日にマンションのロビー玄関で購入申し込み書を書いて捺印しました。

スピードが大事なので、住宅ローンの事前審査(仮審査)に通っておくことが大前提です。
審査が通っていない場合、結果が出るまでの間に他の人に物件を取られてしまうかもしれません。

私の場合は、住宅ローンの事前審査(仮審査)は最終的にお金を借りた銀行とは別の銀行でしたが、審査に通ったという結果が出ていれば信頼してもらえました。

とにかく早く住宅ローンの事前審査(仮審査)をするには、テレビCMでお馴染みのARUHIがおすすめです。

ARUHIがおすすめな理由を書いてみます。

・審査が早い (事前審査は最短1営業日、本審査は最短3営業日)

・金利が低く、フラット35は業界最低水準 (今の金利はこちら)

・団信に入れなくてもローンが組める

事前審査(仮審査)の結果さえ早く得られたら良い場合にARUHIは特におすすめです。
最終的に他の銀行でローンを組むことは可能ですが、ARUHIの固定金利はかなり低いのでそのまま借入をしてもお得ですね。

金利が気になる人は、こちらから最大6銀行を同時比較 するのがおすすめです!

購入の意欲や熱意を見せる

私の感想としては、購入の意欲や熱意は言葉では伝わらないので行動で示すべきだと感じました。
うまく値引き交渉に進むには「この人とならば早く・確実に売買を完遂できる」と売り主に感じてもらうことが大事と感じました。
ここでは、私がとった行動を具体的に紹介してみます。

私が購入した築浅中古マンションは、売り主は不動産会社ではなく一般のサラリーマンでした。
転勤のため自宅を売却することになったそうです。

内覧のタイミングで売り主がまだ住んでいる状態だったので、私は売り主の人に質問するための質問事項を、内覧に行く前にノートにまとめました。
そして、内覧のときに質問をしてノートにメモをとっていました。

その様子を見た売り主の人からは、「前向きに検討してくれている、印象が良い」などのコメントを後からもらいました。
売り主が愛着をもって住んできた家なので、どうせ売るなら大事にしてくれそうな人や、本当に欲しがっている人に売りたいのでしょうね。

そして、その内覧が終わった直後に購入申し込みを出しました。

売り主からは「価格交渉には真摯に対応させていただきます。」と嬉しいコメントも貰えました。

私の場合は、それぞれの行動には目的がありました。

質問事項を事前に考えてノートにまとめておき、質問してはメモをとる

→購入する条件を明確化していることを伝えたい

内覧が終わった直後に購入申し込み書を出す

→他の物件と迷ったりはせず、第一希望であることを伝えたい

状況に応じて、意欲や熱意を伝えられそうな行動を考えてみてくださいね。

欲張りすぎない

私が実際に売り主の人から後から聞いた話なのですが、売却諸経費を差し引いて手取り金を4,200万円以上にしたいと、具体的なターゲットとなる金額を売却開始時に決めていたそうです。


つまり、値引き交渉しすぎて売り主が思っている売却手取金を下回ってしまうと、まったく相手にされないリスクが出てくるかもしれません。

私の場合は、4,150万円を希望して価格交渉を始めて、売り主が4,250万円を提示してきたので、間をとって4,200万円で交渉が固まりました。
売り主からは、私が希望額4,150万円に固執するならば、このまま他の人に向けて売却活動を続けるとコメントされました。

交渉は歩み寄る形が良いと、不動産の人からアドバイスをもらったので少し予算を増やしてみた結果、なんとか交渉を成功させることができました。
私が買いたいと思う金額まで値引きしようと欲張っていたら、他の人に取られていたかもしれません。

私はこの一連の値引き交渉で、下準備として購入予定マンションの相場価格を調べていました。

相場価格くらいまでは、値引き交渉で安くすることができるのでは?と思ったので購入したマンションは相場価格を目標にして値引き交渉していました。
そして、実際に相場価格くらいまで値引きして購入することができました。

こちらが、実際に購入したマンションの相場価格です。
最も標準的な(最も多い価格帯)を示す中央値を目標にして値引き交渉しました。

このように、マンションの相場価格はノムコムのマンションデータPlusで調べることができました。

さすがの野村不動産グループが運営しているサイトだけあって、情報がとても豊富です!
マンションの相場価格を調べる以外にも、物件の検索・資料請求・内覧の予約・仲介もできるのでオススメです。

手付金を支払う

手付金は法的に義務付けられていないので、払わなくてもマンションの売買は可能です。

しかし、売り主の立場としては、手付金を現金で払ってくれる人は好まれるのではないかと感じました。
その理由は、売り主にとっては売却活動で圧迫された生計の助けになるからです。

具体的には、私の場合のように売り主がすでに転勤して引っ越している場合、売り主はその引っ越し先と売却中マンションの住宅ローンや家賃を二重に支払っているので、日々の生計がかなり苦しくなります。
そのような状況ならば、売り主はできるだけ早く大きな額の現金を手に入れたくなるのでしょう。

中古マンションの手付金の相場は5~10%と言われていますので、私の場合は値引き後の値段の5%を手付金として現金で支払いました。

マンションの価格から手付金などを引いた金額に対して住宅ローンを組むことになるので、手付金は購入費用の一部となります。
売り主に寄付するように、一方的に払うお金ではありません。

築浅のメリット

初期費用が減る

築浅中古マンションを購入することで、新築マンションと比べた初期費用の中で払わなくてすむお金がいろいろあります。

物件にかかる消費税(物件の価格×10%)
修繕積立金基金(相場は20~80万円)
建物の完成を待つ間の賃貸の家賃

限りなく新築に近い築浅中古マンションを見つけることができれば、かなりお得にマンションを購入できることが分かりますね。

管理組合の活動状況が分かる

私が購入した築浅中古マンションの場合は、内覧のタイミングで管理組合の活動状況を報告している掲示を確認することができました。

私が購入したマンションは総戸数 約300戸のマンションですが、すべての世帯がしっかりと管理組合の議決権を行使していて、マンションの維持に積極的な人が多くて安心しました。

直近に来た台風による被害についても、住民たちの目であらゆる角度から見て被害を報告しあって、しっかりと保険申請していることも分かりました。

新築マンションの場合はまず管理組合が発足する段階から始まるので、しっかりと機能するのか未知数な部分がありますが、すでに活動している管理組合の様子を知ることができるのは築浅中古マンションの大きなメリットだと思います。

管理組合以外にも、新築と違って既に建物が完成しているので周辺環境を知ることができるという大きなメリットもあります。
別の記事に、ネットだけで引っ越し先の周辺環境を知るための参考情報を紹介していますのでぜひ読んでください!

築浅のデメリット

住宅ローン控除の上限額が低い

築浅中古マンションは分類としては中古マンションなので、住宅ローン控除の上限額が20万円となります。(新築の場合、上限額は40万円です。)
これらの金額か、住宅ローン残高の1%どちらかを上限として、払った所得税額をキャッシュバックしてもらえます。

私は次に書く理由で、新築の住宅ローン控除が最大で40万円であることに魅力は感じませんでした。

頭金を払った時点で住宅ローン残高が4000万円以下だった
→この場合、新築だとしたらすでに最大の控除額の40万円は貰えないです。


マンション購入時の所得税額が高くなかった
→赤裸々にお話ししますと、マンション購入時の年収が550万円で所得税額は約9万円でした。これと住民税からの控除を足しても、住宅ローン控除のキャッシュバックは約18万円でした。

住宅ローン控除によって、払った約9万円の所得税が戻ってきました。

住民税は約9万円が支払い予定総額から控除されました。

これは個人で異なるので一概には言えませんが、新築の住宅ローン控除の最大40万円キャッシュバックを受けるための条件を満たすのは難しいと感じました。

その結果、新築の住宅ローン控除にこだわって無理をして新築を買わなくても、新築時の価格が高かった築浅マンションを買うことで、お得に良好な住環境を手に入れられるのではないか、と思うようになりました。

実際に、住友不動産が手掛けた築浅マンションをお得に購入することができたので、管理の行き届き・最近の新築と変わらない設備・積極的な管理組合などに満足して暮らせています。

新品ピカピカではない

当然ですが、新築ではないので使用感はあります。

私が購入した築浅中古マンションの場合は、お風呂の扉に付いているゴムパッキンが劣化していたので自分で交換しました。
フローリング床の表面が少しツヤが減っている部分がありましたが、入居前のハウスクリーニングでワックスがけしてもらいました。

このように、自分が気になる部分は自分で修復しますが、生活に支障が出るような欠陥があった場合のために瑕疵担保責任というものがあります。


売買契約時に瑕疵担保責任の特約を結んでいたので、引き渡し後の一定の期間内であれば売り主も知らなかった瑕疵(欠陥)について売り主が補償すると決めることができたので安心しました。

まとめ

ここまで読んでいただき、ありがとうございました!
これからマンション購入のため値引き交渉をする予定の人にとって参考になれば嬉しいです。

私が体験した、築浅マンションの値引き交渉で大事だと思ったポイントを紹介しました。
加えて、築浅中古マンションを購入することのメリット・デメリットも紹介しました。


値引き交渉の第一歩として、住宅ローンの仮審査は必須なので最短1営業日で結果が出るARUHIがおすすめです。

金利が気になる人は、こちらから最大6銀行を同時比較 がおすすめです!

自分にぴったりなマンションが見つかるといいですね。

別の記事に、いま住んでいる住友不動産のマンションについて感想を書いてみたので、こちらも参考にしてみてください!

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