【知らないと後悔!】フラット35繰り上げ返済の落とし穴 体験談ブログ

このブログではフラット35で後悔した体験談と、審査期間の長さや審査の流れなどの実体験を書いています。

国民年金未納の影響についても少し触れているので、フラット35を検討中の人は参考にしてみてください。

別の記事では、マンション値引き交渉の体験談も書いていますので参考にどうぞ。

こんにちは!ぽこまめ(@poco_mame)です。
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ぽこまめ

はじめまして!ぽこまめです。
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後から気づいた落とし穴

どんな落とし穴?

僕はマンション購入のためにフラット35を利用して住宅ローンを組みました。
致命的ではありませんが、実際に借りてから気づいたフラット35の落とし穴があり、少しだけ後悔しました。

それは「10万円では繰り上げ返済できない」です。

これから詳細を書きますが、要約しますと
「フラット35の繰り上げ返済に必要な最低金額は10万円だと思っていたけど、実際は違っていた」という落とし穴でした。

落とし穴と言ってしまいましたが、これは僕の解釈が甘くて誤解していただけです。
しかしながら、同じように誤解してしまう人もいると思うので、参考になれば嬉しいです。

※住宅ローンの組み方によっては、この落とし穴に当てはまらない場合もあります。

なぜ誤解してしまった?

住宅金融支援機構のホームページや、銀行から貰ったフラット35のパンフレットには、以下のような内容が書かれています。

一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日となります。また、返済額はお客さま向けインターネットサービス「住・My Note」利用の場合は10万円以上、取扱金融機関の窓口利用の場合は100万円以上となります。

住宅金融支援機構 フラット35のHPより引用

インターネットから住まいノート(住・My Note)を利用して申し込む場合、返済額は10万円以上と書かれているので、僕はその文字通りに最もハードルが低い10万円で繰り上げ返済しようとしました。


しかし、住宅ローンの組み方によっては10万円では繰り上げ返済できない仕組みになっていることに後から気づきました。

10万円では繰り上げ返済できない仕組み

試しに、住まいノート(住・My Note)で10万円での繰り上げ返済を申し込んでみました!

すると、まずは繰り上げ返済による残高の変化や負担額がいくら減るかをシミュレーションする画面が出てきます。

しかし、10万円で繰り上げ返済を申し込んだことに対してエラーが出てしまいました。
赤字で書いてある、10万円以上の金額(元金相当分)が気になりますね。


次に、下の選択肢を選んで10万円を下限として可能な繰り上げ返済額を出してみました。

今度はエラーは出ず、うまく進みましたが、繰り上げ返済するために思っていたよりも多くのお金を払うことになりました。
気になったので、その仕組みを調べてみました。

僕の場合は、毎月払う額から利息を引いた元金額は約7万円でして、それの2回分が10万円以上になるので、それが繰り上げ返済額になっていることが分かりました。


これを見て分かったことをまとめてみます。

繰り上げ返済の条件 推測

・必要な最低額は、毎月払う額から利息を引いた元金額以上かつ10万円以上

・その元金額が10万円未満の場合は、元金額の倍数で10万円以上になる金額

仮に極端な話をしますと、毎月返済額の元金額が99,999円の場合は、繰り上げ返済額の最低額は約20万円になるのでしょうか?

僕はフラット35に借入申込をしてから融資を受けるまでの間に、ハッキリとこの説明を見聞きすることがなかったので、少しだけ後悔しました。

これからフラット35で住宅ローンを検討している人は参考にしてみてください。

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ボーナス払いを併用する人は注意!

ここまで書いてきたことを踏まえると、ボーナス払いを併用する人がフラット35で繰り上げ返済しようとすると、ハードルがとても高くなります。

先ほどの住・My Noteでの画面に、その理由が書いてありました。

ここから、ボーナス払いを併用する人がフラット35で繰り上げ返済する要件を書き出してみますと、

「6回分の毎月返済元金 + 1回分のボーナス返済元金」以上の金額が必要となります。

住・My Noteより引用

住宅ローンの組み方次第ですが、かなり多額な金額が必要であることが分かりますね。


実際に僕はフラット35で融資を受けた当初は、夏と冬のボーナス払いを併用していました。
しかし、繰り上げ返済しようとしたところ、最低ラインがとても気軽に払えるような金額ではなかったので断念してしまいました。

そこで、解決策としてボーナス払い併用 → ボーナス払いなし(毎月均等)に変更しました。
この変更には審査があるようですが、手数料無料で変更できました。

借入までの流れ

ここからは、フラット35の口コミが気になる人に向けて、実際に借入してみた体験談として申込〜審査から借入までの流れを書いてみます。

審査期間は長め

僕の場合は、本審査の申し込みから、審査の承認が出るまでちょうど2週間かかりました。
(具体的には、3月13日〜3月27日)

フラット35の融資には住宅金融支援機構と銀行の共同審査が必要なため、民間銀行の住宅ローンと比べて審査期間は長めのようです。
フラット35をいろいろ調べた結果、ARUHI住宅ローンが審査が最短で3営業日と早く、金利も低いので良さそうでした。(今の金利はこちら)

追加で提出した書類 

僕は収入が給与所得のみのサラリーマンですが、諸事情で次の書類の追加提出が必要でした。

・確定申告書控えの写し
(税務署受付印もしくは税理士の記名捺印があるもの。電子申告している場合は電子申告済であることを証明できる書類)

・所得税納税証明書 その1 その2

ふるさと納税のために確定申告をしていたのですが、少しだけ株で利益が出ていた(源泉徴収なし)ので確定申告時に利益を申告していました。

その結果、会社からもらった源泉徴収票と確定申告書とで所得金額に差が発生するため、所得金額を証明する最新の書類が必要となりました。

「源泉徴収票に書いてある金額より少しだけ年収が増えているだけなので、住宅ローン審査には悪影響は無さそうだし確定申告書を出さなくてもよいのでは?」と思いました。

しかし、正確に所得を証明しないとダメだそうで、上記の書類を税務署で発行してもらい提出しました。

ちなみに、僕は確定申告書の控えを紛失していて再発行にめちゃくちゃ苦労しました。
確定申告書の控え再発行の体験談については、またの機会に別の記事で書こうと思います。

国民年金未納の影響は?

僕は20歳になってから大学院卒業までの約4年間は、学生納付特例制度によって国民年金未払いの状態でした。

いざ住宅ローンを組む段階になって、この国民年金未納が審査に影響を与えてしまうのではないか?と不安になっていました。

僕の場合は、はっきり分かっていることを書きますと、国民年金未納の期間があることが住宅ローンを組む流れの中で顔を出すことはありませんでした。

実際の事実を書いてみますと、

国民年金の納付状況を示す書類は何も提出を求められなかった。
国民年金未払いであることを記入する項目は無かった。

別の記事で、未納の国民年金を後から払う方法について書いています。

僕と同じように、学生時代に学生納付特例制度を使っていて国民年金未納の期間がある人は参考にしてみてください。

まとめ

ここまで読んでいただき、ありがとうございました!
これからフラット35で住宅ローンを組む予定の人にとって、参考になれば嬉しいです。

「10万円では繰り上げ返済できない」という体験談と、なぜそうなのかを実際に繰り上げ返済を申し込む画面に沿って解説してみました。
僕が経験した失敗として、ボーナス払いを併用する予定の人には特に注意してほしいです。

ぜひご自身の状況に合わせて、うまく繰り上げ返済できるような住宅ローンの組み方の参考にしてみてくださいね。

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